Kira artışını sınırlayan düzenlemeye ilişkin merak edilenler

Kira artışlarında 1 Temmuz 2022-1 Temmuz 2023 arasında yapılabilecek en yüksek zam oranını yüzde 25 olarak sınırlandıran düzenlemeye ilişkin değerlendirme yapan Dr. Öğr. Üyesi Nihal Ural, “Yeni düzenleme kaç yıllık olursa olsun 5 yıl ve üzeri devam eden kira sözleşmelerinde kiraya verenlerin "kira bedelinin yeniden belirlenmesi" için tespit davası açmalarının önüne geçemeyecektir” dedi.

Kira artışını bir yıl süre ile yüzde 25’le sınırlayan düzenleme yürürlüğe girdi. Konut sektöründe fiyat artışlarını dengelemek üzere alınan kararın etkilerini değerlendiren Dr. Öğr. Üyesi Nihal Ural, “Enflasyon oranı karşısında zor durumda kalmak istemeyen ve yeni kira sözleşmeleri yaparak yüksek bedeller ile kiralamayı arzu edecek kiraya verenler, kiracılardan "tarihi boş bırakılmış tahliye taahhüdü" almanın yollarını arayacaklardır” dedi.

Düzenlemenin sadece ‘konut kiralarına’ ilişkin olduğunun altını çizen Ural, “Diğer kira sözleşmeleri bu düzenlemeden etkilenmeyeceklerdir. Buna göre çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmelerinde TBK m. 344 hükmü ve sözleşme hükümleri uygulanmaya devam edecektir. Dolayısıyla çatılı işyerlerinde yenilenen kira dönemlerinde bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla yapılan anlaşmalar geçerliliğini koruyacaktır” ifadelerini kullandı.

Düzenlemenin kira sözleşmesi devam eden ve 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenecek kira sözleşmeleri için geçerli olacağını belirten Ural, “11 Haziran 2022 tarihinden önce yenilenmiş kira sözleşmeleri bundan etkilenmeyecek, düzenleme geçmişe etkili değil, yürürlüğe girdiği tarihten 1 Temmuz 2023 tarihi dahil olmak üzere uygulanacaktır” diye konuştu.

“Tespit davası yolu açık”
Ural, yeni düzenlemenin kaç yıllık olursa olsun 5 yıl ve üzeri devam eden kira sözleşmelerinde kiraya verenlerin ‘kira bedelinin yeniden belirlenmesi’ için tespit davası açmalarının önüne geçemeyeceğini vurgulayarak, “Buna göre, düzenlemenin yürürlüğe girdiği 11 Haziran 2022 tarihinden 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında 5 yılı doldurmuş kira sözleşmelerinde kiraya verenler yeni düzenlemedeki yüzde 25 artış oranından etkilenmeksizin kira bedelinin emsal kira bedellerine göre yeniden belirlenmesini isteyebileceklerdir. Hakim kira bedelinin yeniden belirlerken mevcut kira sözleşmesindeki bedel, emsal kira bedelleri ve hakkaniyete göre bir değerlendirme yapıp kararını verecektir. Yeni düzenleme kira uyuşmazlıklarına ve kiracıların artan kira bedellerine karşı korunmalarını sağlamayı hedefleyen geçici bir düzenlemedir. Konut kiralarında artan enflasyon karşısında yapılacak kira artış oranı nedeniyle kiraya verenler karşısında kiracılar korunmaya çalışılmış kira artış oranı nedeniyle kiraya veren ve kiracılar arasında yaşanacak anlaşmazlıkların kısa süreliğine de olsa askıya alınması hedeflenmiştir” şeklinde konuştu.

Mevcut enflasyon ve artacağı öngörülen enflasyon karşısında kiraya verenlerin de farklı yollardan kendilerini korumaya alacakları bunun da aslında yine kiracıları olumsuz yönde etkileyeceğini bildiren Ural, “Kiraya verenler kira artış oranının enflasyonun çok çok altında bırakılarak yüzde 25 sınırına çekilmesi karşısında kendilerini yeni kira sözleşmelerindeki kira bedellerini rayicin üzerinde kiralayarak yenilemede artışta elde edemeyecekleri oranı yeni kira sözleşmelerinde yüksek kira bedelleri belirleyerek korumaya çalışacaklardır. Bu durum da yine yeni kiracıları daha yüksek bedelli kira sözleşmeleri ile karşı karşıya bırakacaktır. Yeniden kiraya veremeyen yani mevcut kira sözleşmeleri devam eden kiraya verenler de kira sözleşmesini sona erdirmenin arayışı içerisine gireceklerdir. Bu konuda özellikle konutları tanıdıklarına satış gibi göstererek ya da intifa hakkı tesis ederek, yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye yolunu tercih ederek, kiracıları konuttan tahliye ettirip, yeniden yeni bedellerle kira sözleşmesi yapmak isteyeceklerdir. Ancak bu yol kiraya verenler tarafından tercih edildiğinde, "yeniden kiralama yasağı" ile karşı karşıya kalınacağı da unutmamalıdır. İhtiyaç sebebiyle tahliye gerçekleştirip, ancak ihtiyaç için kullanılmayıp, daha sonradan yeniden konut kirasına ilişkin sözleşme yapıldığında, kiracılar da son bir yıllık kira bedeli toplamından az olmamak üzere tazminat talep etme imkanını bulacaklardır” dedi.

"Tarihi boş bırakılmış tahliye taahhüdü’ almanın yolları aranacak"
Ural, yeni düzenlemenin kiracı ve kiraya verenleri bir sorunla daha karşı karşıya bırakabileceğini söyleyerek, şöyle konuştu: “Yüksek enflasyon oranı karşısında zor durumda kalmak istemeyen ve yeni kira sözleşmeleri yaparak yüksek bedeller ile kiralamayı arzu edecek kiraya verenler kiracılardan "tarihi boş bırakılmış tahliye taahhüdü" almanın yollarını arayacaklardır. Değişiklikten önce kira artış oranı yukarıda alıntıladığımız TBK m. 344/1 uyarınca enflasyonun son 12 aylık ortalaması dikkate alınarak hesaplanıyordu. Mayıs 2022 için kira artış oranı yüzde 39,33 olarak belirlenmiştir. Ekonomistlere göre Türkiye’deki enflasyonun önümüzdeki süreçteki projeksiyonuna bakıldığında bu oranın çok çok üzerine çıkacağı öngörülmektedir. Uzmanlara göre öngörülen oranların Temmuz ayında yüzde 50’ye yaklaşması, Ekim ayında yüzde 60’ı aşması Aralık ayında ise yüzde 70’e dayanması beklenmektedir. Sözleşmede tarafların kira artış oranını belirlemedikleri ve bu konuda anlaşmazlığa düştükleri durumda Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinin ikinci hâkimlere çevredeki emsallerine göre artış yapma imkanı tanıyordu. Yeni Düzenleme, "Bu fıkra hükmü, 344’üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilen kararlar bakımından da uygulanır" diyerek hâkimin artış yapma imkanını da yüzde 25 barajı ile sabitlemiştir."

"Konut kiralamalarında azalış olabilir"
Ural, "Yeni düzenleme 11 Haziran 2022 tarihinden 1 Temmuz 2022 tarihine kadar konut kiralamaları önemli ölçüde azalacak ve durma noktasına gelecektir. Zira 1 Temmuz 2023’e kadar etkili olacak bu kural, yeni bir kanunla süre uzatılma yoluna gidilmediği sürece 1 Temmuz 2022’den sonra imzalanacak kira sözleşmelerini etkilemeyecektir. Kira artış oranına ilişkin yapılan yeni düzenleme ile getirilen yüzde 25 oranı, enflasyonun resmi yüzde 80, özel kuruluşların hesaplamasıyla 160’ı geçtiği şu dönemlerde kiraya verenler aleyhine "aşırı sınırlama" getirmiştir. Bu durumun Anayasa’nın "ölçülülük" kuramını ortadan kaldırdığı ve Anayasanın ölçülülük ilkesine aykırılık teşkil ettiği kabul edilmektedir. Bu durumun Anayasa’ya aykırılığı iddia edilip Anayasa Mahkemesi’ne başvurulması ve Mahkeme’nin de Kanun’un iptaline karar vermesi ihtimali dışında, kiraya verenlerin bu kanun değişikliği ya da sonuçlarıyla ilgili yararlanabilecekleri bir dava hakları bulunmamaktadır" dedi.