1 Temmuz sonrası kiralardaki değişim rüzgârını sözleşmeniz belirleyecek

Konut kiralarında yüzde 25 artış sınırlamasının kaldırılması sonrası kiracıların ve ev sahiplerinin nasıl etkileneceğine dair Prof. Dr. Umut Yeniocak, konunun detaylarını değerlendirdi. Yeniocak, 1 Temmuz sonrası yapılacak olan artışların kira sözleşmelerindeki detaylara göre değişebileceğinin altını çizdi.
1 Temmuz 2024 itibariyle, Türkiye’de konut kiralarında yüzde 25 artış sınırlaması getiren geçici kanun hükmü sona eriyor. İlgili bakanlıkların açıklamaları, bu sınırlamanın üçüncü kez uzatılmayacağını belirtiyor. Bu durum, iş yeri kiralarında herhangi bir değişiklik getirmiyor; iş yerlerinde TÜFE artış sınırı uygulaması aynen devam edecek. Peki, konut kiracıları bu gelişmeden nasıl etkilenecek? Altınbaş Üniversitesi Hukuk Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Umut Yeniocak, durumu farklı kira sözleşmeleri üzerinden değerlendirdi.
Prof. Dr. Umut Yeniocak’ın açıklamalarına göre, kira artışının nasıl uygulanacağı, kira sözleşmelerinde yer alan hükümlere bağlı olarak örnekler üzerinden şu şekilde değişiklik gösterecek:

Kira başlangıcı örneğin 1 Mart ise:
Yüzde 25 artış sınırlamasının kalkması, ev sahiplerinin 1 Temmuz’dan itibaren hemen ek kira artışı talep edebileceği anlamına gelmiyor. Her kira sözleşmesinde artış, kira yılının sona erdiği tarihte ve yılda bir kez uygulanabilir. Örneğin, kira dönemi 1 Mart’ta yenilenen bir sözleşmede ev sahibi TÜFE oranında artış yapabilmek için 1 Mart 2025’i beklemek zorundadır. Öncesinde bir artış talep etmesi hukuken mümkün değil.

Kira sözleşmesinde TÜFE oranında artış yapılacağı yazılıysa:
Kira sözleşmesinde kira bedelinin her yıl TÜFE oranında artırılacağı yönünde bir kural varsa, geçtiğimiz iki yıldır uygulanan yüzde 25 artış sınırlaması nedeniyle uygulanamayan bu hüküm, 1 Temmuz 2024’ten sonra tekrar yürürlüğe girecek. Örneğin, kira dönemi 1 Eylül’de sona eriyorsa, 1 Eylül 2024’ten itibaren on iki aylık ortalama TÜFE oranı uygulanarak yeni kira dönemi için kira bedeli belirlenecek.

Kira sözleşmesinde TEFE/TÜFE ortalaması yazılıysa:
Kira sözleşmesinde kira bedelinin her yıl TEFE/TÜFE ortalaması oranında artırılacağı yazıyorsa, 2019 Ocak ayından bu yana yürürlükte olan kanun hükmüne göre bu artış maddesi TÜFE oranını aştığı oranda geçersizdir. Yüzde 25 artış sınırı kalktıktan sonra, yeni kira döneminin başlayacağı tarihten itibaren TÜFE oranında zam yapılması hukuken gerekli ve yeterli olacaktır.

Kira sözleşmesinde artış oranı sabit belirlenmişse:
Kira sözleşmesinde örneğin kira bedelinin her yıl yüzde 30 oranında artırılacağı yazıyorsa, yüzde 25 sınırı sebebiyle uygulanamayan bu kural, artık uygulanabilir olacaktır. Burada dikkat edilmesi gereken, TÜFE oranı daha yüksek olsa bile sözleşmedeki oranın aşılmaması gerektiğidir. Artış oranının sabit belirlendiği sözleşmelerde, yüzde 25 sınırı kaldırıldıktan sonra dahi TÜFE oranı değil, sözleşmedeki oran uygulanır. Bu durumda mağduriyetin giderilmesi için uyarlama davası açılması gerekebilir.